香港物業稅全面解析：業主必讀的稅務攻略（2023更新版）

香港物業稅的基本概念與稅務地位 物業稅是香港特別行政區針對土地及建築物業權益徵收的直接稅項，主要針對出租物業的租金收入課稅。根據《稅務條例》第5B條，任何在香港擁有應課稅物業的人士，若將物業出租並獲得租金收益，均需履行申報義務。需要特別注意的是，自住物業原則上不需繳納物業稅，但若將部分自住物業分租，則需就租金收入部分申...

Mar 15,2025 | Jennifer

香港物業稅的基本概念與稅務地位

物業稅是香港特別行政區針對土地及建築物業權益徵收的直接稅項，主要針對出租物業的租金收入課稅。根據《稅務條例》第5B條，任何在香港擁有應課稅物業的人士，若將物業出租並獲得租金收益，均需履行申報義務。需要特別注意的是，自住物業原則上不需繳納物業稅，但若將部分自住物業分租，則需就租金收入部分申報。

在香港的稅制體系中，物業稅與利得稅、薪俸稅共同構成三大直接稅來源。根據稅務局最新統計，2022-23課稅年度物業稅收入約佔政府總稅收的4.7%，雖然比例不高，但對特定納稅群體影響顯著。與其他稅種相比，物業稅具有稅基穩定、徵收成本較低的特點，成為政府可靠的收入來源之一。

值得關注的是，納稅人可選擇以個人入息課稅方式評稅，將物業租金收入與其他收入合併計算，從而適用2023個人免稅額及累進稅率，這對多種收入來源的納稅人可能更為有利。此外，若物業持有人為公司，則需透過利得稅申報租金收入，此時可適用利得稅免稅額及相關扣除項目。

物業稅的詳細計算方法與扣稅項目

物業稅的計算基礎是「應評稅淨值」，其標準計算公式為：全年租金收入扣除業主已繳付的差餉，再減去固定20%的修葺及支出免稅額。具體計算步驟如下：首先確定物業的實際租金收入，包括基本租金、管理費、服務費等附加收入；其次扣除已支付差餉；最後應用修葺免稅額計算應課稅淨值。

可扣稅項目主要包括：

• 差餉：業主在課稅年度內實際支付的差餉金額
• 修葺及維護費用：透過20%的標準免稅額形式扣除
• 空置期調整：如物業在課稅年度內部分時間空置，可相應調整應評稅值

現行物業稅稅率為15%，計算範例如下：某物業全年租金收入為$300,000，已付差餉$18,000，應評稅值計算為$300,000 - $18,000 = $282,000；扣除20%修葺免稅額$56,400後，應評稅淨值為$225,600；最終應繳物業稅為$225,600 × 15% = $33,840。

納稅人需注意，若選擇以個人入息課稅方式評稅，可享受2023個人免稅額$132,000，這對中低收入的業主特別有利。而公司業主則需考慮利得稅免稅額的適用條件，兩者稅務規劃策略截然不同。

出租物業的稅務申報實務指南

物業稅申報始於收到稅務局發出的物業稅報稅表（BIR57表格）。業主必須在指定期限內（通常為發出日期起一個月內）填妥並交回表格。申報內容需包括物業地址、出租期間、租金收入、已繳差餉等詳細資料。如擁有多個物業，需分別列明每個物業的租賃情況。

完善的收入及支出記錄是準確申報的基礎。建議業主建立專用檔案，保存以下文件至少7年：

• 租約副本及任何補充協議
• 租金收據記錄及銀行入賬證明
• 差餉及地租繳費通知書
• 維修發票及付款記錄
• 物業保險單及繳費證明

物業稅申報有嚴格的時間要求。通常4月初稅務局會發出報稅表，納稅人需在5月底前提交。暫繳物業稅則分兩期繳納，第一期在1月，第二期在4月。逾期提交或繳稅可能導致罰款甚至刑事檢控，罰款金額最高可達少徵稅款的3倍。

在申報過程中，納稅人應仔細考慮是否選擇個人入息課稅，特別是當物業租金收入較低時，結合2023個人免稅額可能大幅降低稅負。同時，如物業由公司持有，應評估利得稅免稅額的適用可能性。

物業稅相關優惠政策詳解

香港政府為特定群體提供多項物業稅優惠，首置人士可享受較低的從價印花稅率，雖然這不直接減免物業稅，但降低了整體置業成本。此外，若物業用於自住，業主可申請豁免物業稅，但需提供充分證明文件。

長者業主享有特殊稅務優待，年滿55歲或以上的納稅人若符合條件，可申請高齡津貼相關的稅務寬減。在特定情況下，長者將物業轉讓予子女或親屬，可能獲得印花稅豁免或減免，但需符合嚴格條件。

政府為促進特定地區發展，如啟德發展區、北部都會區等新開發區域，曾推出短期稅務優惠措施。這些政策可能包括：

• 首年物業稅減半徵收
• 差餉寬減計劃
• 裝修及節能設備安裝費用額外扣除

納稅人應注意，這些優惠政策往往有時效性且條件嚴格，申請時需提供充分證明。同時，在規劃稅務時應綜合考慮個人入息課稅與2023個人免稅額的協同效應，以及公司架構下利得稅免稅額的應用空間。

物業稅常見疑難問題處理方案

物業空置期間的稅務處理是業主經常遇到的難題。根據稅務條例，若物業在課稅年度內任何時間空置，且業主能證明已盡合理努力出租而未能成功，可申請按實際出租期比例計算應評稅值。關鍵在於保留尋求租客的證據，如地產代理協議、廣告記錄等。

出租物業相關費用的申報需遵循特定規則。除標準20%修葺免稅額外，某些重大維修費用如電梯更換、外牆翻新等，可申請額外扣除，但需滿足以下條件：

• 費用必須與物業的維修保養直接相關
• 需提供詳細發票及付款證明
• 費用金額必須合理且符合市場水平

稅務爭議處理方面，納稅人若對評稅結果不滿，可在評稅通知書發出日期起1個月內提出書面反對。稅務局通常會安排覆核，必要時可上訴至稅務上訴委員會。建議在專業稅務顧問協助下進行，特別是涉及個人入息課稅與利得稅免稅額交叉的複雜情況。

值得注意的是，稅務局近年加強對物業稅的審查，特別是針對短租、分租及服務式住宅等新型租賃模式。業主應確保申報完整準確，避免因疏忽而受罰。

物業稅政策發展趨勢與市場影響

香港政府正逐步調整物業稅政策，方向包括：考慮引入累進物業稅率，即按物業價值或租金收入級距適用不同稅率；檢討修葺免稅額比例，可能根據物業樓齡設定差異化扣除率；加強打擊逃稅措施，特別是針對網上短期租賃平台的監管。

這些政策調整對房地產市場產生深遠影響。較高的物業稅可能降低投資回報率，影響投資意欲；而優惠政策則可刺激特定區域或類型物業的發展。根據仲量聯行研究，物業稅變動通常會在6-12個月內逐步反映在市場租金和價格上。

未來可能的改革還包括：空置稅的進一步完善、針對非本地居民的額外物業稅調整、以及與大灣區稅務政策的協調。業主應密切關注立法會相關討論及稅務局公告，及時調整投資策略。

在規劃長期物業投資時，應綜合考慮個人入息課稅的選擇時機、2023個人免稅額的適用條件，以及不同持有方式下利得稅免稅額的利用空間，這些因素都將影響物業的稅後收益。

物業稅務規劃實用建議

有效的稅務規劃始於物業購置階段。投資者應根據預期租金收入、持有期長短及個人財務狀況，選擇最合適的持有方式。個人持有可享受個人入息課稅的累進稅率優勢，而公司持有則可能適用利得稅免稅額及較低的利得稅率。

具體規劃策略包括：

• 合理分配租金收入時間，避免某一年度收入突增導致適用較高稅率
• 適時進行維修工程，最大化修葺支出扣除效益
• 考慮物業折舊與資本支出的稅務處理差異 個人入息課稅 物業稅
• 評估不同融資方式對稅務的影響

尋求專業稅務顧問協助至關重要，特別是涉及以下複雜情況：

• 跨境物業租賃收入
• 多個物業的綜合稅務規劃
• 物業發展與投資組合重組
• 繼承或贈與物業的稅務安排

專業顧問不僅能協助合法節稅，還能在稅務稽查時提供專業支持，避免因不熟悉法規而受罰。特別是在個人入息課稅與物業稅的選擇、2023個人免稅額的充分利用，以及利得稅免稅額的合規應用等方面，專業建議尤為重要。

掌握物業稅知識保障業主權益

充分理解物業稅相關規定是業主保障自身權益的基礎。從物業購置、出租到處置的各個環節，稅務考量都應納入決策過程。定期參加稅務局舉辦的講座、閱讀最新稅務指南，有助於及時掌握法規變化。

建立完善的物業稅務檔案系統至關重要，建議按課稅年度整理所有相關文件，包括租約、收據、稅單、來往信函等。数字化保存更方便檢索與管理，同時應備份重要文件以防萬一。

業主應養成定期檢視物業稅務狀況的習慣，特別是在以下時機：

• 每年報稅季節前
• 物業租約變更時
• 進行重大維修工程後
• 稅務法例有重大修改時

隨着稅務環境日益複雜，業主應更加重視個人入息課稅與物業稅的協同規劃，充分利用2023個人免稅額等優惠措施，同時評估公司架構下利得稅免稅額的應用可能性。只有透過持續學習與專業協助，才能在合規前提下最大化稅務效益，實現物業投資的可持續發展。