綠置居按揭審批失敗：常見原因與應對策略

綠置居按揭審批失敗：常見原因與應對策略 綠置居按揭的重要性與申請現況 綠置居作為香港房屋委員會推出的資助房屋計劃，近年成為許多市民實現置業夢想的途徑。根據房屋署最新統計，2023年綠置居申請人數超過4萬，但其中約15%的申請者面臨按揭審批困難。這種現象特別值得關注，因為綠置居價格雖然較私人市場低廉，但仍需通過銀行嚴格...

Dec 04,2024 | Maria

綠置居按揭審批失敗：常見原因與應對策略

綠置居按揭的重要性與申請現況

綠置居作為香港房屋委員會推出的資助房屋計劃，近年成為許多市民實現置業夢想的途徑。根據房屋署最新統計，2023年綠置居申請人數超過4萬，但其中約15%的申請者面臨按揭審批困難。這種現象特別值得關注，因為綠置居價格雖然較私人市場低廉，但仍需通過銀行嚴格的按揭審核程序。許多申請者在獲選後才發現自己陷入「綠置居按揭唔批」的困境，這不僅影響置業計劃，更可能導致損失已繳付的訂金。

在香港現行制度下，綠置居按揭通常可獲最高95%的貸款成數，還款期長達25年，這樣的優惠條件對收入有限的家庭極具吸引力。然而，正因貸款成數較高，銀行在風險管控上會更加謹慎。近期金融管理局的數據顯示，2023年第二季香港按揭貸款拖欠比率為0.06%，雖然維持低位，但銀行對按揭申請的審核標準並未放鬆。特別是在經濟波動時期，銀行更加重視申請人的還款能力和信用狀況，這也解釋了為何部分綠置居申請者會遇到按揭審批障礙。

值得注意的是，有些申請者可能因過往的財務問題而影響現時的按揭申請，例如曾經有借錢不還的記錄，或在破產期間借錢的情況，這些都會對信貸評級造成長期負面影響。了解按揭審批的關鍵因素，並提前做好準備，對綠置居申請者而言至關重要。

按揭審批失敗的常見原因

個人信貸評級不足：何謂良好信貸評級？如何查詢及改善？

信貸評級是銀行評估按揭申請風險的核心指標之一。香港的信貸評級由環聯資訊有限公司（TransUnion）管理，評分範圍從A至J，A為最佳等級。根據環聯2023年公布的數據，約有23%的香港市民信貸評級處於E級或以下，這類申請者往往面臨較高的按揭拒絕風險。信貸評級不足通常源於多種因素，包括：

• 還款紀錄不良：過去曾有借錢不還或逾期還款的記錄
• 信貸使用度過高：信用卡或其他貸款的使用額度經常超過80%
• 短期內頻繁申請信貸：多次查詢信貸報告會留下記錄，影響評分
• 破產記錄：特別是在破產期間借錢的行為，會嚴重損害信貸評級

要查詢個人信貸評級，市民可透過環聯網站申請個人信貸報告，費用約為280港元。若發現評級不理想，可採取以下改善措施：

• 準時清還所有貸款及信用卡欠款，建立良好的還款紀錄
• 將信用卡結餘維持在信用額度的50%以下
• 避免短期內申請多項信貸產品
• 保持穩定的住址及工作記錄，這有助於建立可靠的個人形象

改善信貸評級需要時間，通常需要6至12個月才能見到明顯效果。因此，計劃申請綠置居的市民應提前檢查並改善自己的信貸狀況，避免因「綠置居按揭唔批」而錯失置業機會。

還款能力不足：入息證明、負債比率、壓力測試

還款能力是銀行審批按揭的另一關鍵考量。香港金融管理局規定，按揭申請人必須通過兩重審核標準：一是基本供款與入息比率（DSR）不超過50%，二是壓力測試下的DSR不超過60%。

審核標準	計算方式	要求限額
基本DSR	每月還款額/每月收入	≤50%
壓力測試DSR	（按現行利率+3%計算的還款額）/每月收入	≤60%

以一個綠置居單位價格為300萬港元為例，申請95%按揭即貸款額285萬，還款期25年，按現時利率約3.125%計算，每月供款約為13,500港元。根據DSR要求，申請人每月收入至少需達27,000港元。若未能達到這一標準，就會導致「綠置居按揭唔批」的情況。

銀行在評估還款能力時，特別重視穩定的收入證明。固定受薪人士通常需提供最近3個月的薪金證明和稅單，而自僱人士則需要最近2年的財務報表和利得稅報稅表。此外，銀行也會考慮申請人的其他債務負擔，如信用卡欠款、私人貸款、汽車貸款等。若總負債過高，即使收入達標，也可能無法通過審批。

值得注意的是，曾經有破產期間借錢記錄的申請人，銀行會更加嚴格審核其還款能力，可能需要提供更多證明文件。同樣，過去有借錢不還記錄的申請人，即使當前收入符合要求，銀行也可能質疑其還款意願而拒絕申請。

物業估價不足：影響因素、如何應對

物業估價不足是綠置居按揭申請中常見卻容易被忽略的問題。銀行的物業估值通常較市場價格保守，特別是對於樓齡較高或位置偏遠的屋苑。根據香港測量師學會的資料，影響物業估價的主要因素包括：

• 樓齡：超過30年的物業估價可能較低
• 位置與交通：遠離鐵路站或主要交通幹道的物業
• 物業狀況：維修狀況欠佳或需要大規模修葺的單位
• 市場波動：房地產市場下行時，銀行估值趨向保守

當銀行估值低於購入價格時，會產生「估價不足」的問題。例如，若綠置居定價為300萬，但銀行只估值280萬，按95%按揭計算，銀行只會貸款266萬（280萬×95%），與期望的285萬有19萬差額，這差額需由買家自行承擔。若買家無法補足這差額，就會導致交易失敗。

應對估價不足的方法包括：

• 提前了解類似單位的市場成交價，選擇估值風險較低的單位
• 準備額外資金以應付可能的估值差距
• 考慮申請多家銀行的按揭，因為不同銀行的估值可能有差異
• 若估值差距不大，可嘗試提供近期類似單位的成交記錄予銀行參考

對於財務狀況緊絀的申請人，估價不足可能直接導致「綠置居按揭唔批」，因此提前做好資金準備至關重要。

其他原因：年齡、職業、擔保人問題

除了上述主要因素外，還有其他細節可能影響綠置居按揭審批：

年齡是銀行考慮的重要因素之一。大多數銀行規定按揭申請人的年齡加上還款期不得超過70或75年。例如，一位55歲的申請人申請25年按揭，年齡加還款期達80年，超過銀行限制，這可能導致按揭申請被拒或還款期被縮短。對於年長申請人，可考慮加入較年輕的家庭成員作為共同借款人或擔保人。

職業穩定性同樣影響按揭審批。銀行偏好受僱於穩定行業且工作年資較長的申請人。自僱人士、自由職業者或從事周期性行業的人士可能需要提供更詳盡的收入證明。特別是在經濟不確定時期，銀行對收入不穩定行業的申請會更加謹慎。

擔保人問題也是常見的審批障礙。當主申請人收入不足或信貸記錄有瑕疵時，增加擔保人是常見的解決方案。然而，擔保人同樣需要符合銀行的審批標準，包括良好的信貸記錄和足夠的收入證明。若擔保人有借錢不還的記錄或正在破產期間，不僅無法提供幫助，反而可能進一步負面影響申請。

值得注意的是，即使找到合適的擔保人，銀行也可能降低按揭成數或縮短還款期，申請人應對此有心理準備。

應對按揭審批失敗的策略

尋求專業按揭顧問協助

面對「綠置居按揭唔批」的困境，尋求專業按揭顧問的協助是明智之舉。按揭顧問熟悉各家銀行的審批標準和最新政策，能夠根據申請人的具體情況推薦最合適的銀行和產品。根據香港按揭顧問協會的數據，透過專業顧問申請按揭的成功率比自行申請高出約25%。

專業按揭顧問的主要服務包括：

• 評估申請人的財務狀況和按揭可行性
• 推薦最有可能審批成功的銀行和按揭計劃
• 協助準備和整理申請文件，確保符合銀行要求
• 提供改善信貸評級和財務狀況的建議
• 協助處理特殊情況，如曾經有破產期間借錢記錄的申請

選擇按揭顧問時，應注意以下幾點：

• 確認顧問是否持有相關專業資格和牌照
• 了解收費結構，避免隱藏費用
• 查詢過往處理類似案例的經驗和成功率
• 選擇服務透明、溝通及時的顧問公司

對於曾經有借錢不還記錄或信貸評級較低的申請人，按揭顧問的專業指導尤其重要，他們可能知道哪些銀行對這類情況較為寬容，或能提供改善信貸的具體方案。

增加首期比例

若按揭申請因貸款成數過高而被拒，增加首期比例是有效的解決方案。提高首期比例能降低銀行的貸款風險，從而提高審批成功率。根據香港金融管理局的數據，首期比例提高10%，按揭審批成功率平均可提升18%。

增加首期比例帶來的好處包括：

• 降低貸款與價值比率（LTV），滿足銀行風險管理要求
• 減少每月還款額，更容易通過壓力測試
• 可能獲得較優惠的利率，因為風險較低的貸款通常利率較低
• 避免購買高成數按揭保險，節省相關費用

籌集額外首期資金的方法包括：

• 動用儲蓄或投資
• 申請家庭成員資助（需注意銀行對資金來源的要求）
• 考慮延後購買計劃，累積更多儲蓄
• 審視個人開支，增加儲蓄比例

對於曾經有破產期間借錢記錄的申請人，提高首期比例尤其重要，因為這能向銀行證明其財務狀況已改善，並有足夠的財務紀律累積儲蓄。

尋找合適的擔保人

當申請人自身條件未能完全符合銀行要求時，增加擔保人是提高按揭審批成功率的有效方法。合適的擔保人能彌補申請人在收入、信貸記錄或年齡方面的不足。根據銀行業內數據，有擔保人的按揭申請成功率比無擔保人高出約30%。

理想的擔保人應具備以下條件：

• 與申請人有密切關係，通常是直系親屬
• 有穩定且足夠的收入，能同時負擔自身債務和擔保的按揭
• 良好的信貸記錄，無借錢不還或其他不良記錄
• 年齡不宜過高，最好能滿足年齡加還款期不超過70年的要求

擔保人在法律上需承擔的責任包括：

• 當主申請人未能履行還款義務時，負責償還貸款
• 擔保記錄會影響其自身的信貸評級和借貸能力
• 在按揭完全清還前，難以解除擔保責任

需要注意的是，若擔保人曾經有破產期間借錢的行為，或自身信貸記錄不良，不僅無法提供幫助，還可能進一步負面影響按揭申請。因此，選擇擔保人時應謹慎評估其資格。

選擇其他按揭計劃（如：高成數按揭）

若傳統銀行按揭申請被拒，考慮其他按揭計劃是值得探索的方向。香港市場上除了銀行按揭外，還有其他選擇，特別是針對特殊情況的申請人：

高成數按揭保險計劃：透過香港按證保險有限公司提供的按揭保險，最高可獲90%的貸款成數（適用於樓價400萬或以下的物業）。這計劃適合收入穩定但首期不足的申請人，但需注意保險費用和資格要求。

發展商按揭計劃：部分發展商為旗下項目提供按揭計劃，審批標準通常較銀行寬鬆，但利率可能較高，且通常有優惠期限制。這類計劃適合短期內無法改善信貸狀況的申請人。

中小型銀行或財務公司：相比大型銀行，中小型金融機構的按揭審批可能更具彈性，特別是對於有輕微信貸瑕疵的申請人。但需注意利率和條款可能不如大型銀行優惠。

按揭類型	最高成數	適合情況	注意事項
銀行按揭	60%-90%	信貸良好，收入穩定	審批嚴格，需通過壓力測試
按揭保險計劃	80%-90%	首期不足，但收入足夠	需支付保險費，樓價上限限制
發展商按揭	80%-90%	信貸有瑕疵，急需按揭	利率較高，優惠期後還款額可能大增

選擇替代按揭計劃時，應仔細比較不同方案的條款和成本，特別是長期負擔能力。對於曾經有借錢不還記錄的申請人，應誠實申報過往記錄，因為隱瞞情況可能導致更嚴重的後果。

重新評估財務狀況，改善信貸評級

若按揭申請被拒，與其立即重新申請，不如先全面評估財務狀況並制定改善計劃。這需要系統性地分析收入、支出、資產、負債和信貸記錄，找出具體問題並針對性解決。

財務狀況評估應包括：

• 詳細記錄每月收入和支出，識別可節省的開支
• 列出所有資產和負債，計算淨資產狀況
• 檢查信貸報告，了解具體影響評分的因素
• 評估短期和長期的財務目標，制定實現計劃

改善信貸評級的具體步驟：

• 準時還款：設置自動轉賬確保所有賬單準時支付
• 減少負債：優先償還高利率債務，如信用卡欠款
• 保持信用賬戶適度使用：避免將信用卡刷爆
• 多樣化信用類型：適度組合不同類型的信用產品
• 定期檢查信貸報告：及時發現並糾正錯誤信息

對於曾經有破產期間借錢記錄的申請人，改善信貸評級需要更長時間和更多努力。除了上述措施外，還可考慮：

• 建立新的良好信用記錄，如申請小額信用卡並準時還款
• 提供擔保或抵押，降低貸款風險
• 保持穩定的工作和住址，建立可靠形象
• 與專業信貸修復機構合作，系統性改善信貸狀況

改善財務狀況和信貸評級需要時間和紀律，通常需要6個月至2年才能見到明顯效果。但這是從根本上解決「綠置居按揭唔批」問題的方法，值得投入時間和精力。

積極面對，重新規劃置業之路

面對「綠置居按揭唔批」的挫折，保持積極心態至關重要。按揭審批失敗並不意味著置業夢想的終結，而是重新評估財務狀況和調整置業計劃的機會。香港房屋市場變化快速，綠置居計劃也會定期推出新項目，暫時的挫折可能為將來更好的置業機會鋪路。

重新規劃置業之路時，應考慮以下因素：

• 現實評估財務能力，選擇負擔得起的物業類型和價格範圍
• 制定中長期儲蓄計劃，為將來置業做更充分準備
• 持續改善信貸評級，為未來按揭申請創造更好條件
• 了解政府各項置業援助計劃，選擇最適合自己情況的方案

特別需要注意的是，應避免在財務狀況未改善前勉強置業，或採取不當手段如虛報收入、隱瞞借錢不還記錄等，這些行為可能導致嚴重法律後果。同樣，在破產期間借錢不僅違法，還會進一步損害信貸記錄，使未來置業更加困難。

香港作為國際金融中心，擁有完善的金融體系和多樣的置業選擇。即使暫時未能通過綠置居按揭審批，仍有其他途徑實現置業夢想，如居屋計劃、首置計劃或私人市場較小單位的選擇。關鍵是保持耐心和紀律，持續改善個人財務狀況，為將來的置業機會做好準備。

置業是人生重大決定，需要周全計劃和準備。透過系統性解決按揭審批的問題，不僅能提高未來綠置居申請的成功率，也能建立更健康的財務習慣，為長遠財務安全奠定基礎。無論當前面臨何種困難，堅持財務紀律和持續努力，最終都能找到適合自己的置業之路。